새해 광주지역 주택시장은 단기적으로 수급 불균형이 완화되면서 다소 회복될 것으로 기대되지만 중장기 시장은 여전히 공급 과잉과 구조적 요인들로 인해 크게 개선되기 어려울 것으로 전망됐다.

한국은행 광주전남본부가 26일 발표한 '최근 광주지역 주택시장 부진 요인과 향후 전망'에 따르면 최근 대출금리 하락에 따른 원리금 상환 부담이 감소하고 주택가격 전망도 소폭 상승 전환함에 따라 내년 주택시장 회복에 도움을 될 것으로 예측됐다.

여기에 내년 아파트 입주 예정 물량이 감소할 것이라는 전망도 시장 회복 기대에 일정 부분 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

하지만 중장기 전망은 높은 주택 아파트 보급률과 수요자인 2인 이상 가구 수 감소, 시장 규모 대비 많은 건설업체로 인한 공급 확대 압력 등이 주택시장 개선을 제약할 것으로 분석됐다.

올해 들어 악화한 광주 주택시장 부진 요인 중 수요 측면에선 '주택가격 하락 전망 우세', '아파트 분양가 지속 상승', '주택 이주 부담 증가', '아파트 중심의 높은 주택보급률' 등 크게 네 가지를 꼽았다.

이 중 주택 매수 심리가 저조한 상황에서 높은 분양가는 수요를 더욱 위축시킨 것으로 나타났다.

실제 광주지역 거주자 대상 설문조사 결과 신축 대비 저렴한 가격(40.7%), 완성된 상권·정주여건(33.8%) 등의 이유로 응답자의 66.4%가 신축이 아닌 가성비가 뛰어난 '10년 이내 준신축' 아파트를 매입하겠다고 답했다.

분양가 상승은 치솟은 공사원가와 분양 가격 규제 완화, 일부 건설사 아파트의 고급화 전략이 영향을 미친 것으로 분석됐다.

고금리 등에 따른 주택 이주 부담 증가도 시장 침체의 요인으로 파악됐다.

기존 주택을 처분한 후 신규 주택으로 이사 할 경우 2022년부터 고금리가 상당 기간 지속된 데다 분양가는 상승했으나 기존 주택 매매가격은 하락해서다.

2023년부터 주택 매매가격과 전세보증금 간 차이가 확대된 것도 세입자들의 주택 구입 부담을 상승시켜 이주 수요를 제약하는 요인으로 작용한 것으로 분석됐다.

무엇보다 광주의 높은 주택보급률과 상대적으로 높은 아파트 비율은 주택시장 부진의 가장 큰 요인으로 작용했다.

실제 광주 주택보급률은 2022년 말 105.2%로 전국 6대 광역시 중 두 번째로 높았고, 주택 가운데 아파트 비율은 2023년말 81.5%로 6대 광역시 중 가장 높았다.

여기에 타 광역시는 최근 인구증가율이 다소 회복되고 있으나 광주 인구는 지속해서 감소하면서 신규 주택 매입 수요를 제약하고 있는 것으로 조사됐다.

공급 측면에서 분석한 광주 주택시장 부진 요인으론 '지역 건설사 분양 지속·민간공원 개발', '지역 시장 규모 대비 많은 건설업체 수', '주택경기 하강과 높은 경기민감도' 등 네 가지를 들었다,

특히 주택 수요가 저조한 상황에서도 지역 건설사들이 분양을 지속하면서 '공급 과잉'을 불러온 것으로 지적했다.

민간공원 특례 개발과 재건축·재개발 등이 추진되면서 분양 물량이 크게 증가할 것으로 예상되기 때문이다.

실제 광주지역 분양 물량은 2019년 1만5952가구→2020년 6593가구→2021년 3373가구로 감소했으나 2022년(4489가구)부터 지속 증가해 2024년에는 1만2529가구에 이르렀고 오는 2026년에는 다시 1만 가구 이상으로 공급 물량 폭증이 예상된다.

여기에 입주 물량도 2023년 4898가구에서 2024년은 9386가구로 91.6%까지 큰 폭으로 증가한 것으로 조사됐다.

한국은행 광주전남본부 관계자는 "광주지역도 인구와 가구 구조 변동에 따른 주거 수요 변화에 발맞춰 주택공급 행태를 바꿔 나갈 필요가 있다"며 "늘어나는 1인 가구의 주거 수요를 충족시키기 위해 현재처럼 중대형 아파트 중심이 아닌 소형 아파트 또는 비아파트 주택의 공급 비중을 높여가야 한다"고 제언했다.

서선옥 기자 / ihonam@naver.com