윤석열 정부의 핵심 주거 공약인 공공분양주택 50만가구는 나눔형(25만가구)과 선택형(10만가구), 일반형(15만가구) 등 세 가지 모델로 공급된다.

국토교통부는 공분양주택 유형별(나눔형·선택형·일반형) 공급모델, 입주자격·입주자 선정방식 등을 규정한 '공공주택특별법' 시행령·시행규칙 개정안을 오는 28일부터 입법예고·행정예고 한다고 28일 밝혔다.

지난달 26일 정부가 청년과 무주택 서민의 내집 마련 기회 확대를 목표로 발표한 공공주택 50만가구 공급계획의 세부 공급방안을 마련한 것이다.



◆나눔형 주택…하락기엔 처분손실 70%만 부담



우선 나눔형 주택(법적 유형은 이익공유형 분양주택)은 처음부터 분양을 받되 분양가를 시세의 70% 이하로 책정한 모델이다. 이번에 환매 시 수분양자의 몫(환매조건)과 청약자격, 공급비율, 입주자 선정방식 등을 새롭게 규정했다.

세부안에 따르면 환매조건은 수분양자가 의무거주 기간(5년) 이후 공공에 주택을 환매 시 처분손익의 70%를 수분양자에게 귀속(공공 귀속 30%)한다.

이에 따라 수분양자는 주택가격 상승기(감정가>분양가)에 처분이익의 70%를 얻게 되며, 하락기(감정가<분양가)에는 처분손실의 70%만 부담하면 된다.

예컨대 시세 5억원짜리 나눔형 주택을 3억5000만원에 분양받은 사람이 집값 상승에 따라 5억2500만원에 환매하면 수분양자는 처분이익으로 1억7500만원{분양가 3.5억원+(감정가 6억원-분양가 3.5억원)x0.7}을 얻게 되고, 집값 하락에 따라 3억1500만원에 환매할 경우 3500만원의 처분손실을 부담하면 된다.

청약자격은 각 유형별 소득∙자산 기준으로는 이번에 신설되는 청년 유형은 월평균 소득 140%, 순자산(본인 기준) 2억6000만원 이하로, 신혼부부는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3억4000만원 이하로, 생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3억4000만원으로 정했다.

또한 청년 유형의 경우 이른바 ‘부모 찬스’를 방지하고, 내집 마련이 꼭 필요한 청년이 기회를 얻을 수 있도록, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원, 순자산 9분위의 경계값)에 해당하는 경우 청약자격이 제한된다.

공급비율은 전체 공급물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초자 25%)되며, 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

입주자 선정은 청년, 신혼부부, 생애최초자 등 입주자 유형에 따른 우선공급과 잔여물량 공급방식을 규정했다.

우선 청년(주택소유 이력이 없는 19~39세의 미혼 청년)의 경우 일하는 청년을 배려하기 위해 근로기간(소득세 납부) 5년 이상 해당하는 사람에게 청년 몫의 30%를 우선공급(본인소득, 해당지역 연속 거주기간, 청약통장 납입횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 본인소득, 근로기간 등을 고려해 배점제로 공급한다.

신혼부부(혼인기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 부부)는 혼인 장려 등을 위해 예비 또는 혼인 2년 이내 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 우선공급(가구소득, 해당지역 연속 거주기간, 청약통장 납입횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 미성년 자녀 수, 무주택기간 등을 고려해 배점제로 공급한다.

생애최초자(주택소유 이력이 없고, 배우자 또는 미혼자녀를 둔 자)는 월평균소득 100% 이하(2022년, 621만원)에서 추첨을 통해 생애최초자 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균소득 130% 이하(2022년, 807만원)에서 추첨을 통해 공급한다.

일반공급은 순차제 방식을 적용하되, 공급면적과 무관하게 소득(월평균 100%)과 자산(순자산 3억4000만원)기준을 적용하고, 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 운영한다.

건물 값 만으로 저렴하게 내집을 마련할 수 있는 토지임대부 주택의 경우 나눔형 주택의 청약자격, 입주자 선정 방식 등을 동일하게 적용하되, 전체 건설량의 10% 범위 내에서 지자체 여건에 맞는 공급대상에게 공급할 수 있도록 재량권을 부여한다.



◆선택형 주택…분양 여부는 6년 후 선택



선택형은 민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 모델이다. 목돈이 부족하고 구입 의사가 불확실한 청년층 등이 저렴한 임대료로 우선 거주하고, 분양 여부는 6년 후에 선택할 수 있다.

분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 산술 평균{분양가격=(입주 시 감정가+분양 시 감정가)/2}한 금액으로 하되, 수분양자 부담 등을 고려해 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 했다.

청약자격은 각 유형별 소득∙자산 기준은 청년 유형은 월평균 소득 140%, 순자산(본인 기준) 2억6000만원 이하(부모의 순자산은 나눔형과 동일기준 적용)로, 신혼부부는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3억4000만원 이하로 정했다.

또 생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3억4000만원 이하로, 다자녀∙노부모는 월평균 소득 120%, 순자산(세대 기준) 3억4000만원 이하로, 일반은 월평균 소득 100%, 순자산(세대 기준) 3억4000만원 이하로 정했다.

공급비율은 전체 공급물량의 90%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 25%, 생애최초자 20%, 다자녀 10%, 노부모 5% 등)되며, 나머지 10%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

입주자 선정의 경우 청년과 생애최초자 유형의 경우 나눔형과 동일하다. 신혼부부는 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 배점제(자녀 수, 청약통장 납입횟수 등)로 신혼부부 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하에서 배점제로 공급한다.

다자녀 유형은 소득∙자산요건을 충족한 사람에 대해 배점제(미성년 자녀 수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등)로 100%를 공급한다. 노부모 유형은 소득∙자산요건을 충족한 사람에 대해 순차제 방식으로 100%를 공급한다.

일반공급도 나눔형과 조건이 동일하다.



◆일반형 주택…일반공급 비중 확대·추첨제 신설



시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택의 경우 기존 청약제도를 개편해 일반공급 비중을 확대하고, 추첨제를 신설한 것이 특징이다.

그간 공공분양 일반공급은 공급비율(15%)이 너무 적어 무주택 4050 계층이 내집 마련 기회에서 소외된다는 지적에 따라 일반공급 비율을 2배(15→30%)로 대폭 늘려 자금마련이 비교적 용이한 무주택 4050 계층의 내집 마련을 지원키로 했다.

추첨제도 신설된다. 청약통장 납입횟수가 적은 청년 등에게도 청약기회를 제공하기 위해 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급한다.



◆공공주택지구 내 공공주택 건설비율 확대



현재 공공주택지구 내 공공주택(공공임대+공공분양) 건설비율은 해당 지역 주택 수요 등과 무관하게 일률적으로 규정(공공임대주택 35% 이상, 공공분양주택 25% 이하)돼 있다.

주택 수급변화 등에 유연한 대응이 어렵다는 지적에 따라 정부는 공공주택 건설비율을 5%p 범위 내에서 조정할 수 있도록 했다.

또한 무주택 서민의 내집 마련 수요에 부응하기 위해 기존 공공분양주택 공급 한도를 '25% 이하'에서 '30% 이하'로 높였다.

아울러 공공주택 신청 시 신청자와 경제적으로 독립된 세대주까지 금융정보 제공 동의를 받아야 하는 불편을 줄이기 위해 금융정보 제공 범위를 공공주택 신청자와 동일한 주민등록표에 등재된 세대주 중 배우자, 직계존비속으로 한정하기로 했다.

이밖에 현재 신혼희망타운(분양주택)의 경우, 예비신혼부부는 입주자모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명해야 하나 입주시기가 도래한 주택에 추가모집을 통해 입주한 경우에는 입주 이후 혼인사실을 증명하지 못함에 따라 분쟁이 발생할 소지가 있어 입주자모집 공고일로부터 입주일까지의 기간이 1년 미만인 경우에는 혼인증빙 제출기한을 입주 전까지로 했다. 이를 통해 입주 후 계약해제 등에 따른 불필요한 분쟁 소지를 없앤다는 계획이다.

국토부 권혁진 주택토지실장은 "이번 개정을 통해 청년과 무주택 서민의 내집 마련을 위한 공공주택 50만호 공급의 실질적인 제도 기반이 마련되는 만큼 연내 사전청약 추진 등 앞서 국민들께 발표한대로 공공주택 조기 공급이 이뤄질 수 있도록 하겠다"고 밝혔다.

이어 "국민들께서도 이번에 새롭게 마련되는 공공주택 유형별 청약자격과 입주자 선정방식 등을 꼭 확인하길 바란다"고덧붙였다.

김재환 기자 /