26일부터 세종을 제외한 지방 전체와 수도권 외곽 5개 지역이 규제지역에서 해제되면서 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다. 규제지역 해제에 따라 대출, 청약, 세금 등의 규제가 큰 폭으로 완화될 예정이다.

국토교통부는 지난 21일 제3차 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 세종시를 제외한 모든 지방권과 수도권의 외곽·접경 지역인 파주·양주·동두천·평택·안성은 조정대상지역에서 해제키로 했다.

또 인천과 세종은 투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제 수위가 한 단계 낮추기로 했다. 이 같은 조정안의 효력이 오는 26일 0시부터 발생한다.

이번 조정으로 전국 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 각각 4곳, 41곳 줄어들게 된다.

지난 6월30일 열린 주정심에서 일부 지역의 규제지역 해제를 단행한 지 3개월 만에 추가로 규제를 완화한 것이다. 정부가 3개월 만에 추가 조치에 나선 것은 올 들어 계속된 금리 인상으로 부동산 시장이 빠른 속도로 얼어붙고 있는 점을 감안한 것으로 보인다.

부동산 규제지역은 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 3개로 나뉜다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 순으로 규제가 강력하게 적용된다.

이번에 조정대상지역에서 해제돼 규제지역에서 완전히 벗어난 지역들은 대출, 청약, 세제 등 다양한 규제에서 자유로워지게 된다.

우선 비규제지역이 되면 대출 받아 집을 사는 것이 이전보다 쉬워진다. 규제지역은 비규제지역과 달리 강한 대출 규제를 적용하고 있다.

주택담보대출비율(LTV) 한도의 경우 투기과열지구는 9억원 이하 구간은 40%, 9억원 초과 구간은 20%로 제한하고 있다. 조정대상지역은 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과 구간은 30%를 적용하고 있다.

이에 따라 비규제지역이 된 세종시를 제외한 지방 전체는 이같은 주택담보대출비율 규제가 사라지는 것이다.

조정대상지역이 해제되면 청약 자격 조건도 크게 바뀐다. 청약 1순위 자격요건이 완화돼 청약 통장 가입 후 6개월이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있고, 주택 소유 유무와 관계없이 가구주·가구원 누구나 청약이 가능해진다.

또 민영주택의 경우 가점제 적용 비율(85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%)이 낮아져 추첨으로 당첨될 확률이 커진다. 규제지역일 때 7~10년인 청약 재당첨 제한의 규제에서도 벗어나게 된다.

규제지역에 해제된 지역은 각종 부동산 세금 부담도 줄어든다. 다주택자 양도세·취득세 중과, 2주택 이상 종부세 추가 과세, 단기보유 양도세 중과 같은 각종 규제가 완화된다.

또 1주택자가 양도세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 채워야 하지만 비규제 지역에서는 2년 실거주를 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

투기과열지구에서 해제된 인천과 세종시는 다소 완화된 조정대상지역 규제만 적용받게 된다. 완화된 대출 규제를 적용받고 되며, 분양권 전매제한은 5년에서 3년으로 줄어든다.

다만 이번 대규모 규제지역 해제에도 금리인상에 따른 이자부담과 부동산 조정 사이클 영향으로 규제 해제에 따른 효과가 제한적일 것이란 전망이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "매수자 입장에서 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지 않다고 본다"며 "조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황에서 높은 주택담보대출 이자를 고려하지 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 것"이라고 분석했다.

또 "과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입되던 공시가격 1~3억이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임이 많지 않을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

김재환 기자 /