지난 10년간 광주의 아파트가격을 상승시킨 요인으로 정부정책과 금리, 아파트 공급량 등 3요소가 꼽혔다.

21일 사랑방부동산에 따르면 한국부동산원과 한국은행 등의 자료를 바탕으로 최근 10년간 광주 아파트 매매가격 상승률을 분석한 결과, 정부 정책과 금리, 공급량에 따라 큰 폭의 변화가 있었던 것으로 나타났다.

이들 3대 요인이 복합적으로 매수심리를 자극해 아파트가격 상승을 이끈 것이다.

자료 분석 결과 최근 10년 동안 광주지역에서는 2011년, 2015년, 2018년, 2020년 등 총 4차례 아파트가격 급등기가 있었으며 각 구간은 동일한 패턴을 나타냈다.

수도권 규제가 강화된 시기에 광주가 제외될 경우 그 '풍선효과'로 외부 투자자금은 급증하고 내부 매수심리는 높아져 아파트 가격과 거래량이 급증했다.

실제 수도권만 규제를 받았던 지난 2018년 10월 광주 외부 매입건수는 577건으로 전년 같은 기간(337건)보다 71% 증가했다. 내부 매입건수도 1967건에서 3268건으로 66% 늘었다.

2020년 11월에도 외부 매입건수는 1039건으로 전년 동기 303건에 비해 243% 급증했으며 내부 매입건수도 1932건에서 4946건으로 156% 늘었다. 하지만 그해 12월 조정대상지역으로 지정된 이후 매입 건수가 급감했다.

금리 추이도 중요 변수다. 1~2년 선행기간 금리 인하로 주택 구매 가용금액이 증가하고 유동자금이 확대되면 다른 상승요인과 결합해 아파트가격 상승을 이끌었다.

지난해 주택담보대출금리가 평균 3.12%에서 2.56%로 떨어지자 0%대 초반을 유지하던 매매가격 상승률이 1%를 넘어섰다.

공급량도 중요 변수로 작용했다. 신규 분양과 입주가 줄어든 2015년과 2018년, 2020년에는 각각 7.32%, 3.49%, 1.68%의 높은 가격상승률을 기록했다.

올해 하반기 광주 집값도 조만간 예정된 정부의 조정대상지역 해제 여부가 최대 변수가 될 것으로 보인다.

해제가 될 경우 규제에서 벗어난 자치구를 중심으로 집값이 다시 오를 것으로 예상되며 반대로 규제가 유지될 경우 보합세가 이어지며 잠겼던 매물의 유입 가능성이 있다는 분석이다.

미국의 금리 인상 시사로 하반기 국내 금리가 동반 상승할 경우 주택 투자 수요 감소로 집값 안정에는 도움이 되겠지만 실수요까지 악영향을 받을 경우 거래절벽이 발생할 수도 있다는 지적이다.

사랑방부동산 최현웅 팀장은 "조정대상지역 해제 여부 등 정부정책이 올 하반기 집값의 가장 큰 변수가 될 것이다"며 "규제가 유지되더라도 세금 중과에 따른 다주택자 매물 유입 제한과 공급량 감소로 가격 상승률은 상반기 수준을 유지할 것으로 보인다"고 전망했다.

또 정부와 자지체는 집값 안정을 위해 지역 특수성을 감안한 차별화된 정책을 펼쳐야 한다는 주장도 제기됐다.

기동취재본부 /